La rehabilitación de barrios requiere gestión integral, colaboración entre agentes y asegurar su nula fiscalidad

22 Dic, 2022

El 15 de diciembre tuvo lugar en el Colegio de Aparejadores de Madrid la jornada sobre la ‘Gestión Integral de Rehabilitación de Barrios’ organizada por la empresa constructora y agente rehabilitador Quabit Construcción, junto con Resurge, la Asociación para la Renovación Eficiente y Social Urbana.

Por Santos de Paz

La jornada expuso la necesidad de colaboración entre los agentes para la rehabilitación eficiente de nuestros barrios y cómo se requiere una organización de consorcios empresariales y que se asegure a los vecinos de las viviendas el que no se compute en Renta la rehabilitación.

Asociación RESURGE y consorcios empresariales para la rehabilitación de barrios

Julián Domínguez Huerta, presidente de RESURGE, Asociación para la Renovación Eficiente y Social urbana con Rehabilitación a Gran Escala,  señaló que se ha creado este año la asociación, con el fin de ayudar a cumplir los objetivos de pasar de 30 a 300.000 viviendas rehabilitadas y dado que existe un marco en el que desarrollar la colaboración público privada. La rehabilitación es  social porque hay regeneración.

Domínguez explicó cómo desde la asociación se busca la creación de consorcios empresariales para hacer un ‘llave en mano’, una gestión integral de la rehabilitación (como indica el RD 853/2021), dirigida a patrimonialistas y empresas municipales de vivienda. Lo constituyen todos los agentes: asociaciones de vecinos, aseguradoras (porque existen seguros habituales como el de SRC y, dado que en el barrio la escala es muy grande, para garantizar los retornos), fondos de inversión (apoyo más integral), además de dirección técnica, ingenierías y por supuesto constructoras para ejecutar las obras de rehabilitación energética.

La idea es generar proyectos RUGE (renovación urbana a gran escala) que cumpla varios requisitos: que sean repetibles, escalables y de no especial vulnerabilidad social (que ha de venir de la mando de ayuntamientos). La asociación los define, capta entidades, busca colaboraciones, formación y asegura que sean actuaciones de calidad y que se involucren entidades, pensando en unos premios a las mejores actuaciones.

Resurge cuenta con cuatro comités (institucional, proyectos, comunicación y eventos y calidad de las actuaciones) y en breve va a abrir las primeras oficinas de rehabilitación en varios barrios del norte de Madrid.

El agente rehabilitador Resurge es una entidad gestora que integra: una oficina informativa, oficina técnica, un grupo constructor, una entidad financiera y una aseguradora y detrás, apoyando, un pool de fabricantes. Ahora mismo la asociación cuenta con 40 empresas de diferentes perfiles y ya ha alcanzado acuerdos con empresas y entidades.

La figura del Agente Rehabilitador

Mª Felisa Velázquez López, Arquitecto Técnico e Ingeniero de la Edificación y responsable del Área rehabilitación de Quabit Construcción señaló como su empresa, dedicada a la construcción, lleva 30 años realizando todo tipo de obras. Con la entrada en vigor del RD 853/2021 la rehabilitación se dirige al sector residencial y por eso su empresa se convierte en agente rehabilitador. Esta figura es algo nuevo y que se desconoce, venga de donde venga, pero engloba diferentes servicios ‘llave en mano’. El agente rehabilitador, a pesar de lo ambiguo del RD 853 sobre este aspecto, facilita la vida especialmente a los presidentes de comunidades de propietarios y se encarga de colaborar con los otros agentes.

El agente rehabilitador solicita la ayuda, chequea la información-documentación, adecua la actuación a los requisitos, a las exigencias, busca financiación externa, tramita los permisos, licencias y certificados y, por supuesto, hace la obra.

Velázquez mostró la disponibilidad de su empresa para colaborar y apoyar el proceso de rehabilitación edificatoria.

Prescripción de soluciones de rehabilitación

Elena Aleñar, arquitecto –  Key Owner & Specification Manager de Sika se refirió a KLAVE, la unidad de negocio de su empresa que hace un asesoramiento y seguimiento de las diferentes fases del proceso de rehabilitación.

Dan acceso a un grupo especializado, una red de aplicadores que aportan soluciones y sistemas técnicos de rehabilitación: reparación y refuerzos (placas, fibra carbono, FRP, morteros), fachadas (aislamiento exterior –SATE y fachada ventilada- y revestimientos), cubiertas (membranas monocapa y membranas líquidas de aplicación in situ, cubiertas solares, diseños singulares), impermeabilización de estructuras enterradas (anti radón), modular building o street scape.

Este departamento hace un asesoramiento, un apoyo y supervisión, formación, estudios, facilita muestras, ofrece las mejores ofertas, un manual de mantenimiento y una garantía extendida de alta calidad.

Las herramientas de Sika, para rehabilitación, pasan por soluciones, soporte técnico al especificador y sostenibilidad.

Financiando la rehabilitación

El director técnico del canal de rehabilitación y reformas de U.C.I., Ricardo Pingarrón, recordó que el parque de viviendas está envejecido y que, con los ritmos actuales de rehabilitación, no se llegaría a alcanzar los objetivos. A pesar de estos ritmos, la facturación en rehabilitación es importante dado que alcanza los 23.000 millones de facturación. Se necesitarían, con estas tasas, 308 años y por eso hay que aprovechar las ayudas a la rehabilitación además de las deducciones fiscales (que, indicó, se han prorrogado). Cada comunidad autónoma lleva su ritmo con las convocatorias de ayudas.

Pingarrón señaló que es el momento para generar la cultura de la rehabilitación eficiente en la que todos estamos llamados a participar, si bien acercándose a los ciudadanos: generar conciencia, transformar el parque de vivienda, contribuir a la Agenda 2030 y posibilitar una huella positiva de la edificación. “La rehabilitación green es el futuro y supone un incremento de valor”. La aportación de UCI es el Plan RER (Rehabilitación Energética Residencial), una solución única dirigida a las comunidades de propietarios, una solución unificadora (que aúna los aspectos técnico, administrativo, financiero y de seguimiento-monitorización). El objetivo es ponérselo fácil a las comunidades, administradores de fincas y a la Administración.

Con este Plan asignan una persona a cada proyecto; elaboran un pre-informe  se facilita una documentación y se aporta una solución financiera. En ese sentido puso el ejemplo de la rehabilitación en la ‘supermanzana’ Illa Eficient de Barcelona.

RER ha sido posible tras el acuerdo con el BEI a través del programa Elena (que les ha permitido contar con 2,8 millones para estas actuaciones), lo que les ha permitido ir más allá, motivar a las comunidades y montar una red de colaboradores. “Queremos sustituir grúas por andamios”, finalizó.

Casos de éxito de rehabilitación de barrios

La jornada también sirvió para conocer varias actuaciones en áreas urbanas ya rehabilitadas:

Antonio Fernández, gerente de la Empresa Municipal del Suelo y Vivienda de Getafe, S.A. expuso el caso de los Hogares saludables Getafe (EPIU Getafe), un proyecto que surge de fondos FEDER y que promueve la experimentación con el fin de que sea replicable y escalable.

EPIU Getafe finaliza en 2023 y es una continuación del ARRU (área renovación y regeneración urbana) de las Margaritas y Fátima. Lo hacen pensando en la ciudadanía, aportando una solución innovadora. El objetivo es innovador y consiste en ver cómo rehabilitar más que rehabilitar en sí, experimentando en 4.800 viviendas de más de 200 comunidades.

Con este proyecto se busca atajar la pobreza energética (que según datos de ACA afecta al 20-25% de la población), aspecto poco detectable dado que no se accede a información que permanece oculta. Se busca una unidad de inteligencia (datos-análisis con Inteligencia Artificial, con formularios y árboles de decisión), una oficina (de atención al público y para obtener datos; a través de la cual ya se ha atendido a 700 hogares) y soluciones a medida (lo que supone actuar según cada caso y después de medir la efectividad y costes de la rehabilitación). Se trata de ayudar pero sobre todo, generar un sistema de información replicable.

Manuela Navarro, presidenta de la Asociación de Vecinos del Poblado Dirigido de de Orcasitas expuso el caso de la rehabilitación de su barrio, en Usera, Madrid.

Se trata de una barriada compuesta por 10.000 viviendas; las originales eran de los años 50 y se construyó, por excesivos problemas, la actual en los años 70. En 2014 tuvieron una ‘nueva pesadilla’: desprendimientos de antepechos, por lo que se pusieron en contacto con el IVIMA, el Ayuntamiento, FRAVM y se les declaró zona ZETU para acogerse al Plan Madre + Rehabilita del Ayuntamiento de Madrid y con el COAM, convocaron un concurso para la rehabilitación las comunidades.

Navarro expuso cómo tuvieron asambleas de vecinos (con situaciones que llegó a calificar de ‘penosas y lamentables’ por el excesivo escepticismo). Se hicieron pruebas en los edificios, catas, llevaron a cabo termografías, ensayos blower door, y pruebas para conocer la estanqueidad. En 2018 se iniciaron las obras, siendo una de las principales actuaciones la retirada del amianto. Tras la paralización y ralentización por la pandemia se contrataron 97 bloques y 41 unifamiliares. Esto ha permitido que hasta ahora se hayan beneficiado 1.121 familias y que se finalicen las obras en 2-3 años. Al final se habrán beneficiado 2.140 familias.

Manuela Navarro indicó que esto ha sido posible por las ayudas del Ayuntamiento y aun sin fondos Next Generation EU, aunque cuentan con ellos.

Tienen  200 viviendas monitorizadas y se va a generar una comunidad energética (apoyándose en la Oficina Verde del ayuntamiento).

El resultado es que ahora cuentan con edificios de energía casi nula, que se están cambiando los hábitos de los vecinos lo que les ha convertido en un barrio referente del que se han hecho eco, entre otros, la TV Suiza, Argentina y de Suecia. Para Navarro, la clave ha sido la implicación de las administraciones y la nula fiscalidad en el IRPF…destaca esta circunstancia para que sigan adelante estos proyectos de rehabilitación que, han supuesto situaciones dramáticas para muchos vecinos (por el incremento en renta) y que habrían supuesto pérdidas de ayudas.

Navarro, basándose en esta experiencia, señaló que lo fundamental es creer en el proyecto y perseguirlo con tesón. “Los vecinos creemos a los vecinos y así es más fácil seguir adelante dado que el resultado final de la rehabilitación es muy satisfactorio”, finalizó.

En esta sesión también se presentó una nueva propuesta: el proyecto RUGE de  Alcobendas – San Sebastián de los Reyes, a cargo de Andrea von Vacano, arquitecto del departamento comercial de Quabit Construcción.

Este proyecto RUGE (renovación urbana a gran escala), es un consorcio que da un ‘llave en mano’ con un agente rehabilitador como figura central. Se enfocan en barrios puntuales. En el caso de Alcobendas, se trata de una zona de delimitación geográfica, tipología edificatoria, con un alcance de 6.677 viviendas y contactos (con vecinos, asociaciones, gestores, administradores,..), dentro de un ERRP (entorno residencial de rehabilitación programada).

Por su parte en San Sebastián de los Reyes se trata de un área de 4.078 viviendas, definida, a trabajar como oficina de rehabilitación. Está prevista la apertura de la oficina de información, físicamente entre ambas barriadas, en enero 2023 para aportar información y asesoramiento a los vecinos.

Aspectos clave e inquietudes

Para finalizar la jornada, tuvo lugar una mesa redonda con los anteriores intervinientes que moderó Raquel Baños Rodriguez, arquitecto Técnico de Quabit Construcción quien planteó las principales cuestiones sobre la rehabilitación de barrios, como las garantías de obtención de las ayudas, la fiscalidad de la rehabilitación, el papel del SATE, el Libro del Edificio Existente o la necesidad de generar conciencia y cultura de rehabilitación.